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跟福田比、跟宝中比、跟西乡比

被龙中比、被西丽比

龙华一直是热议焦点

龙华的优势是

深圳中轴新CBD

龙华贵么

还会再涨么

普通人

买得起龙华么

规划和建设

龙华有好学校么

贵的都是那一小撮地方，龙华有大把3.5-6万的房子，在民治、上塘、老街等区域。除了红山-北站，龙华不是处处上天。社会各阶层都可以在龙华安家！

1.红山-北站业已高位，比的是香蜜湖的十几万的学区房，价格还差几万。但龙华要追上这个价位，需要走一段比较久的时间。

2.龙华的老破旧，一直是投资热点，博弈的是万一拆迁的价格落差。

3.龙华的民治、上塘等地方，4-6万价位的宜居房、价格安全系数挺高的。

3龙华有什么规划？学校、地铁咋样？

1.红山-北站为高端商务区，会超越目前福田Cocopark

2.地铁4#和6#线穿过，有轨电车网状布局

3.民治-高峰-新华等老牌学校不错，深圳高级中学已进驻。估计未来还会有其他好学校进驻

与大众所印象不同

龙华的成交主力是

-万总价

3.5-5.5万单价

年及之前入伙的房子

成交很亲民、很平民

多数买家都是性价比派

或上车盘、老破旧投资派

当然，高大上的红山-北站

交易也不错

但红山不是龙华唯一

1、定位

定位上，龙华是作为深圳，并以北站和红山，形成一个轨道通达的高端的商务CBD中心，与福田中心区遥相呼应。所以，龙华变成了，动辄有天价成交消息爆出。其实，龙华很大、有多种层次的居住区，也有很多房价适宜的区域。

2、吸引

龙华真正吸引人的地方，是：近福田、有地铁、城区新、园林社区、生活成熟。

选择龙华的人，主要生活和工作在福田辐射区、龙华和观澜。一旦对颜值和新旧有了要求，总有些人会认可白石龙-红山的高房价。不认可的，自然都去了福田、南山和宝中、西乡。

3、主力

而更多的实实在在的小老百姓，会选择龙华民乐、民治、梅陇、老街、清湖的房子自住。这里很多房子面积不大、单价在3、4万为主（条件好的才上到5万），有地铁或地铁规划（没有的交通也不错）。生活则非常方便、丰盛。成交主力，还是老百姓买得起的房。

置业龙华，先根据钱多钱少，做个分类：

①：有钱爱美的，上北站-红山，单价6w-10w，传说的宇宙中心。

②：有一点钱要舒服的，到上塘-龙胜-民乐-梅陇，价位5-7万。

③：钱不多又不想去布吉的，上民乐、老城、清湖、民治，3.5-4万多的集中出没。

④：想短炒、搞老破旧的，到老城、民治找找老破旧和小户型，3、4万、低总价。

龙华与其他区域

对比分析：

1、福田-罗湖-南山

跟红山-北站等相比，市区现在也有很多价位6-9万的房子。如果要目前的成熟度、教育，选择市内比较好。可是，龙华拓展区有很多高大上的规划建设，未来存在前景。市容市貌也新。所以，对于很多有颜值控和投资概念控的人，会选择红山-北站。对于实在型性格、要抗风险的，会选择市内。

2、宝安-西乡-龙中

在颜值上、区位上，宝安跟龙华的主流的居住区域相似，价位分布也相对，未来规划建设概念也类似。但是宝安靠近前海，未来的建设规模会更大，境内通过的地铁也更多。一般在西部工作的会选择宝安多一些。

龙华与西丽很近，有的新盘开的时候价位非常接近。更具有传统市内概念的，会选择西丽。更喜欢成熟城市生活的，会喜欢龙华。西丽靠的高新产业区的带动，龙华是自己的规划前景。

龙中整体价位低过龙华很多，但是环境宜居、宁静，市政和教育配套也不错。对于看不上龙华老街、民治这些地方的房子的，会选择价格差不多的龙中。虽然与市区的通勤距离要久。

3、布吉-坂田

除了红山-北站区域，龙华其他区域的市容市貌、楼盘档次和规模，跟布吉很接近。总体来说，同样类型质量的楼盘，布吉的价格要低-1万出头，总价低大几十万到百多万。在龙华买个老破旧的钱，就够在布吉买个品质不错的宜居盘。而且，龙华很多便宜点的房子周边没有地铁。因此，小白居家上车，图性价比会选布吉；图区位概念，会选择龙华。

坂田与龙华临近，品质和区域氛围更类似龙华的梅陇镇-锦绣-民治这种区域，即周边略有杂乱。价格跟这些区域差不多，但是坂田比这些地方的地铁多一些、周边旧改更明显，所以有人会因此选择坂田。

龙华学区划分

龙华的高大上

集中在红山-北站-白石龙片区

①：这里有红山和北站2大商务中心，未来超过福田CocoPark的体验级别。

②：红山部分区域有“深圳高级中学分部”，其他民治中学等学位也不错。

③：还有红木山郊野公园、白石龙音乐公园。

④：4号线地铁、6号线地铁通过。

⑤：多个时尚购物中心：九方、星河、缤果、优越城、（在建）、玖钻（在建）等等。

这个区域的房子，多数很新，外观和园林档次，很多具有“准豪宅”的既视感。区内多个时尚高端购物中心。客观来说，城区环境比福田还好点（毕竟福田CBD建成有10年了），比宝中弱一点（宝安高端写字楼现状多些），比龙中大气点（龙中低密度宜居款）。为什么有人那么高价位还去做红山-北站接盘侠？总是这些利好吸引他们呗！

红山-北站-白石龙的：

（1）经典楼盘：6-10万，中档面积，花园小区

金亨利、水榭春天、汇龙湾、中航天逸、绿景、城投七里香榭、万科金域华府、星河盛世

（2）别墅大户：6-10万，大型低密度山水墅区

圣莫丽斯、莱蒙水榭山、鸿荣源熙园山院

（3）小白上车盘：4-6万，中小规模，园林社区，中端档次

书香门第、中航阳光新苑、汇龙苑、中航香水郡、惠鑫公寓

（4）新房：5-7万，面积中小，规划较高端，价格中上

华业玫瑰2、龙光玖钻（商务公寓）、万科汇隆中心（商务公寓）

龙华白领区

小中产买得起的

主要在上塘-民乐-梅陇片区

上塘和梅陇算是关联区域，民乐则是梅林关口。各种情况差异较大。

整体单价比红山-北站区域低一个档，总价幅度小很多、但生活品质相对接近。也完全能共享红山-北站的商务商业商圈资源。

①：区域内有地铁，或规划有地铁通过。

②：比较纯粹的居住区。

③：楼盘规模品质还不错。

④：生活比较方便。

⑤：学位不错：有高峰、民治等老牌学校。

上塘-民乐-梅陇的：

（1）高端品居盘：5-7万，中大户型，高端品质

星河丹第、丰泽湖花园、溪山美地、世纪春城、金地梅陇镇、金地上塘道、中央原著、星河传奇、卓越皇后道、卓越龙华金利居、潜龙曼海宁、和公馆、中海锦城、和平里、港铁天颂、御龙华庭、星河world、绿景香颂

（2）中端宜居房：4-5万，低密度，较旧

梅馨花园、梅花山庄、幸福枫景、日出印象、万家灯火

（3）新房：5-7万，面积中小，规划较高端，价格中上

华业玫瑰2、星河传奇二期、星河传奇铂寓、海宁公馆

龙华上车区

屌丝-白领轻松

主要在民治-龙华老城-清湖片区

其实，从龙华民乐-民治-龙华老城-清湖，这一条线上，存在很多中低价位楼盘，而且很多都有园林小区。密度低，多层户型实用率大或高层赠送较高。价位在3.5-5.5万左右，同比福田类似档次的楼盘，价位其实还是低1万-1.5左右。

而且，这些地方，存在大量“老破旧”小区，适合操刀练习“凤变冰”。

①：近关口的区域，目前没地铁，但是未来有；老街和清湖，有地铁。

②：居住比较混杂，城中村、小产权、低端楼盘多。不如红山等区域纯粹。

③：多数楼盘规模品质还不错，虽然略有陈旧，但居住性都可以的。

④：生活比较方便，大型购物超市、餐饮都很方便。哪怕没有地铁，公交线路都很多。何况龙华到福田本身也就不远，自驾往来市区也很方便。

⑤：整个片区的学位不错：民治和新华学校还不错。

⑥：整个区域在大旧改、有区域前景，部分住宅被部分投资客认为有旧改可能。

民治-龙华老城-清湖的：

（1）较高品质宜居盘：3.6-6万，居家户型

幸福城、城市劲力明珠、锦绣御园、世纪华庭、深业新华苑、苹果园、锦绣江南、东华明珠园、丹枫雅苑、花半里、青年城邦园、阳光新境园、碧水龙庭

（2）中端宜居房：3.5-4.2万，较旧

美丽、新华苑、南国丽城、乐景花园、美丽AAA、美丽家园、风和日丽、潜龙花园、潜龙鑫茂花园、梅花新园、盛铭居、银雅居、馨园二期、赛龙豪轩、优品建筑、金庸阁、绿茵华庭、嘉逸花园、皓月花园、梅花新园

(3）老破旧：3.5-4.2万，价格整体偏低

华侨苑、华富综合市场、锦绣新村、龙泉花园、龙股商住楼、琼珠花园、榕苑、辉华大厦、宇峰苑、锦绣花园、金侨花园、中环花园、龙泽榕园、玉华花园、银泉花园、和平花园、煜丰泽花园广场、金玲花园、龙泉花园

（4）新房：5.5-6.2万，规划较高端，价格中上

壹城中心、幸福公寓

龙华整体在大规模旧改中，区内新旧房价落差大。所以，很多投资客会







































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